Wann droht fristlose Kündigung wegen Mietrückständen?

Berlin, den 01. Dezember 2004. – Die fristlose Kündigung der Wohnräume wegen Mietrückstand gehört zu den konfliktträchtigsten Entscheidungen, die im Vermieter-Mieter-Verhältnis vorkommen können. „Leider nimmt das Ausmaß an fristlosen Kündigungen aufgrund von Zahlungsrückständen immer mehr zu. So werden in Deutschland mehr als vier Prozent der Sollmieten nicht bezahlt“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD).

Für die Zahlung der monatlichen Miete gibt es klare Regeln: Mieter sind dazu verpflichtet, die Miete jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu entrichten. Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten einen wesentlichen Teil der Miete nicht bezahlt. D. h., er muss mindestens mit einem Betrag in Verzug sein, der die Miete für einen vollen Monat übersteigt. Ein Beispiel: Die monatliche Miethöhe beträgt insgesamt 1.000 Euro incl. Betriebs- und Heizkosten. Der Mieter entrichtet im Monat Oktober nur 490 Euro und im Monat November ebenfalls nur 490 Euro und ist somit innerhalb von zwei Monaten mit 1.020 EUR, also einem wesentlichen Teil der Miete in Rückstand geraten. Der Vermieter hat daraufhin schon jetzt das Recht zur fristlosen Kündigung. Darüber hinaus kann er das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn sich über einen längeren Zeitraum hinweg durch unzureichende Zahlungen des Mieters aufgelaufene Außenstände auf mindestens zwei Monatsmieten summieren. Eine vorherige Abmahnung ist bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug nicht erforderlich.

Kein Auszug von heute auf morgen
Mit der fristlosen Kündigung ist das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet – daher der Begriff „fristlos“. Da es jedoch nicht möglich ist, über Nacht eine neue Wohnung zu finden, sollte im Kündigungsanschreiben des Vermieters eine angemessene Räumungsfrist (10-14 Tage) eingeräumt werden. Zieht der Mieter nach Ablauf der Frist nicht aus, so kann der Vermieter auf Räumung klagen. Wird der Mieter zur Räumung verurteilt, kann das Gericht erneut eine weitere Räumungsfrist festlegen. Mit dieser Räumungsfrist durch das Gericht soll Obdachlosigkeit verhindert werden. Insgesamt darf die richterliche Räumungsfrist aber nicht länger als ein Jahr betragen. Während der Zeit bis zum Auszug muss der Mieter natürlich die bislang vereinbarte Miete weiterzahlen.

Doch auch nach der Zustellung der Räumungsklage hat der Wohnraummieter noch einen Ausweg. Gleicht er die Mietrückstände aus, so kann er dadurch die fristlose Kündigung unwirksam machen. „Ab dem Zeitpunkt der Zustellung dieser Räumungsklage kann der Mieter noch zwei Monate lang seine Mietschuld vollständig begleichen und damit die Kündigung abwenden“, so Schick. Aber: Alle Gründe für eine fristlose Kündigung sind auch berechtigte Gründe für eine fristgerechte Kündigung. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis also nicht nur fristlos, sondern zugleich auch fristgerecht, so kann die fristgerechte Kündigung durch den Ausgleich der Mietrückstände nicht unwirksam gemacht werden.

Zahlt der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg wiederholt unpünktlich, kann auch dies eine fristgerechte – und im Ausnahmefall auch eine fristlose – Kündigung rechtfertigen. „Der Vermieter muss bei einer fristlosen Kündigung den Mieter jedoch schon vorher wegen der unpünktlichen Zahlung abgemahnt haben. Wichtig ist, dass die Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung neben der Kündigung wegen der aktuellen Mietrückstände ebenfalls im Kündigungsschreiben erklärt wird“, erläutert Uwe Bethge, Rechtsanwalt und Immobilienexperte aus Hannover. „Denn nur dann kann der Mieter die Kündigung nicht durch nachträgliche Zahlung unwirksam werden lassen.“

Nachzahlungen sind keine „Dauerlösung“
Als „Dauerlösung“ für säumige Mietzahler eignet sich die Nachzahlung jedoch nicht: Grundsätzlich kann der Mieter nur einmal innerhalb von zwei Jahren per Nachzahlung die fristlose Kündigung ungeschehen machen. Wird ihm innerhalb dieses Zeitraums ein zweites Mal wegen Zahlungsrückstand gekündigt, bleibt es bei der Kündigung.

Kündigungsgründe detailliert angeben
Vermieter sollten die Gründe für die Kündigung so genau wie möglich angeben. Dadurch vermeiden sie, dass die Kündigung von Anfang an unwirksam ist. „Im Kündigungsschreiben sollten die noch zu zahlenden Mieten und sonstigen Beträge (z.B. Betriebskosten) sowie die jeweiligen Fälligkeitstermine einzeln aufgeführt werden. Auch sollte aus dem Kündigungsschreiben der Gesamtrückstand hervorgehen sowie die Verrechnung von Teilzahlungen soweit der Mieter keine Verrechnungsbestimmung vorgenommen hat“, so Bethge: „Die bloße Bezugnahme auf Saldovorträge reicht im Zweifel nicht aus.“

Spätestens zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter dessen Fortsetzung widersprechen, wenn er weiß, daß der Mieter nicht geräumt hat. Immobilienanwalt Bethge empfiehlt hierzu, einen ausdrücklichen Widerspruch schon in die Kündigung aufzunehmen: „Andernfalls muß möglicherweise bis zum nächsten Kündigungsgrund gewartet und dann erneut gekündigt werden.“

IVD
Jürgen Michael Schick
Vizepräsident und
Bundespressesprecher
Tel: 030/25 49 32 20
Fax: 030/25 49 32 99
E-Mail: pressekontakt@vdm.de

Pressekontaktstelle:
c/ o Dr. ZitelmannPB. GmbH
Holger Friedrichs
Rankestr. 17
10789 Berlin

Tel.: (0 30) 72 62 76 157
Fax: (0 30) 72 62 76 162
E-Mail: pressekontakt@vdm.de